주택 임대차에서 전입신고와 확정일자는 서로 다른 보호 기능을 합니다. 전입신고만 하거나 계약서에 날짜만 받아 두는 것으로는 충분하지 않을 수 있어, 각각의 의미와 갖춰야 할 요건을 구분해야 합니다.
전입신고와 실제 입주가 만드는 대항력
임차인이 주택을 인도받아 실제로 입주하고 주민등록을 마치면 대항력을 취득할 수 있습니다. 이는 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘입니다. 다만 대항력은 요건을 갖춘 즉시가 아니라 그 다음 날부터 발생하므로, 전입신고와 입주 시점만으로 보증금이 안전하다고 단정해서는 안 됩니다. 계약 전에는 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권 등 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다.
확정일자는 우선변제권과 연결된다
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 대항요건을 갖추고 계약서에 확정일자도 받으면 우선변제권을 취득할 수 있어, 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 근거가 됩니다. 다만 선순위 담보권이나 다른 권리, 배당 재원 등에 따라 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 확정일자만으로 선순위 권리보다 앞서거나 보증금 반환이 보장되는 것은 아닙니다.
자주 묻는 질문
전입신고만 하면 우선변제권도 생기나요?
아닙니다. 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자도 필요합니다.
계약서에 날짜를 직접 적으면 확정일자인가요?
아닙니다. 공적으로 부여된 확정일자를 받아야 합니다.